Punomoć za kupoprodaju nekretine

Sve češća pojava upotrebe punomoći kao praktičnog sredstva ubrzava i olakšava kupoprodaju i druga raspolaganja nekretninama. Osim što pojednostavljuje uređivanje zemljišnoknjižnog stanja, punomoć igra ključnu ulogu u zastupanju pred državnim i drugim tijelima prilikom pribave potrebnih podataka, isprava i ostalih relevantnih dokumenata.

Navedeno posebice iz razloga što u nekoliko proteklih godina nekretnine u Hrvatskoj sve više kupuju osobe stranog državljanstva koje nisu uvijek u mogućnosti biti prisutne prilikom sklapanja pravnih poslova i poduzimanja drugih radnji radi realizacije kupoprodaje.

Punomoć se spominje u mnogim hrvatskim zakonima, no temeljni zakon kojim se ona regulira je Zakon o obveznim odnosima (dalje: ZOO). 

Tko su opunomoćitelj i opunomoćenik

Sukladno spomenutom zakonu punomoć je ovlaštenje za zastupanje koje opunomoćitelj (osoba koja daje punomoć) pravnim poslom daje opunomoćeniku (osobi koja prima punomoć). 

Opunomoćenik može biti fizička i pravna osoba.

Oblik punomoći

ZOO propisuje kako punomoć mora biti izdana u obliku koji je zakonom propisan za neki ugovor odnosno koji je propisan za pravni posao za koji se punomoć daje. Tako u slučaju izdavanja punomoći za sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine, a za koji je uvijek propisan pisani oblik, punomoć također mora biti u pisanom obliku.

Nepoštivanje propisanog oblika za sobom povlači i posljedicu koja se sastoji u tome da takva punomoć nema pravnog učinka.

Bez obzira što je zakonom predviđeno da punomoć može biti i u usmenom obliku, ovisno dakle o vrsti posla koji je u pitanju, uvijek preporučujemo da se ona daje u pisanom obliku te da bude što detaljnija u svome opisu.

Vrste punomoći za kupoprodaju nekretnine

Vrste punomoći možemo razlikovati po opsegu ovlaštenja koja iz punomoći proizlaze.

Prema navedenom, opunomoćenik može poduzimati samo one pravne poslove za koje je dano ovlaštenje. Ovdje govorimo o posebnoj odnosno specijalnoj punomoći. Takva punomoć bi primjerice bila ona u kojoj je posebno navedeno da se daje za recimo kupoprodaju točno određene nekretnine ili za sklapanje tj. potpis ugovora o kupoprodaji u ime jedne od ugovornih strana i sl.  

Ako je pak opunomoćeniku dana opća punomoć, on može poduzimati samo one poslove koji ulaze u redovito poslovanje. Takve punomoći najčešće susrećemo pri zastupanjima od strane odvjetnika ili odvjetničkih ureda.

U svakom slučaju, opunomoćenik ne može bez posebnog ovlaštenja za svaki pojedini slučaj preuzeti mjeničnu obvezu, sklopiti ugovor o jamstvu, o nagodbi, a ni odreći se nekog prava bez naknade. 

Vremensko važenje punomoći

Razlikovanje vrste punomoći bitno je i za njeno trajanje. Naime, iz Zakona o zemljišnim knjigama proizlazi da  prilikom podnošenja prijedloga za uknjižbu temeljem punomoći, posebna punomoć nema vremensko važenje osim ako u punomoći ono nije posebno naznačeno, dok opća punomoć vrijedi godinu dana od dana izdavanja. 

Prekoračenje punomoći

Kada opunomoćenik prekorači ovlasti koje su mu dane temeljem punomoći, opunomoćitelj je u obvezi samo ako odobri tako poduzetu radnju. Druga, savjesna osoba koja nije znala za prekoračenje može izjaviti da se ne smatra vezana ugovorom. Također, ako opunomoćitelj odbije odobriti poduzete radnje, druga savjesna osoba ima pravo na naknadu štete za koju solidarno odgovaraju i opunomoćenik i opunomoćitelj. 

Sličnu situaciju susrećemo i kada opunomoćenik sklopi ugovor u ime druge osobe, a bez njenog ovlaštenja. U tom slučaju ugovor obvezuje neovlašteno zastupanog samo ako on to naknadno odobri. Kada do odobrenja ne dođe, smatra se da ugovor nije ni sklopljen. Tada strana koja nije znala niti je morala znati da osoba sa kojom sklapa ugovor nema za to ovlaštenje, ima pravo od te osobe potraživati naknadu štete. 

Sužavanje punomoći

Opunomoćitelj može u svakom trenutku u bilo kojem obliku suziti danu punomoć. Ako bi time povrijedio ugovor, opunomoćenik će imati pravo na naknadu štete koja bi mu time nastala.

Važno je za napomenuti da sužavanje punomoći neće imati učinak prema trećim osobama koje su sklopile ugovor s opunomoćenikom, a nisu znale da je punomoć sužena. Tada opunomoćitelj ima pravo tražiti naknadu štete od opunomoćenika, osim ako ni sam opunomoćenik nije znao da mu je punomoć sužena.

Sve navedeno vrijedi i u slučaju opoziva punomoći. 

Prestanak punomoći

Opunomoćitelj može u svakom trenutku opozvati izdanu punomoć.

Osim opoziva, punomoć prestaje prestankom pravne osobe kao opunomoćenika odnosno smrću fizičke osobe opunomoćenika.

U potonjem slučaju postoji i iznimka odnosno punomoć ne prestaje prestankom pravne osobe niti smrću fizičke osobe ako se započeti pravni posao ne može prekinuti bez štete za pravne sljednike ili ako punomoć vrijedi i za slučaj smrti davatelja, bilo po njegovoj volji, bilo s obzirom na pravnu narav posla. Tako su recimo odvjetnici u postupcima dužni zastupati stranku u postupku još mjesec dana ako je to potrebno da bi se od stranke otklonila šteta.

Također, ako je punomoć izdana s vremenskim ograničenjem, ona prestaje po proteku tog roka. U slučajevima kad je izdana za određeni posao, ona prestaje obavljanjem tog posla ili ako obavljanje tog posla iz nekog razloga postane nemoguće. 

Kome se punomoć za kupoprodaju nekretine ne može izdati?

Punomoć ne može izdati, ali ni primiti osoba koja nije poslovno sposobna (npr. maloljetnik ili osoba kojoj je oduzeta poslovna sposobnost).

Punomoć se također ne može izdati u slučajevima kada neki posao ne može biti poduzet putem punomoćnika kao što je to slučaj kod sastavljanja oporuke ili ako je izdana u slučajevima kada zastupanje nije dopušteno određenoj osobi. Kao primjer navodimo zastupanje pred sudovima koje može biti dopušteno samo bliskom srodniku, odvjetniku ili zaposleniku stranke, a kako je to izričito propisano Zakonom o parničnom postupku.

Često postavljana pitanja

Što je punomoć za prodaju ili kupoprodaju nekretnine?

Punomoć za prodaju ili kupoprodaju nekretnine je pravni dokument kojim opunomoćitelj (osoba koja daje punomoć) ovlašćuje opunomoćenika (osobu koja prima punomoć) da u njegovo ime obavlja određene pravne radnje vezane uz prodaju ili kupnju nekretnine, kao što su pregovaranje, potpisivanje ugovora, i druge aktivnosti koje zahtijevaju legalnu zastupanost.

Što je opća punomoć za kupnju nekretnine?

Opća punomoć za kupnju nekretnine omogućava opunomoćeniku da u ime opunomoćitelja obavlja širok spektar pravnih radnji vezanih za kupnju nekretnina. Ovo uključuje pregovaranje o cijeni, potpisivanje predugovora, glavnih ugovora, te zastupanje pred raznim institucijama za potrebe prijenosa vlasništva. Opća punomoć daje opunomoćeniku veću fleksibilnost i može obuhvatiti više nekretnina ili transakcija.

Što je specijalna punomoć za kupnju nekretnine?

Specijalna punomoć za kupnju nekretnine ograničava ovlasti opunomoćenika na specifične radnje ili transakcije. To može biti kupnja određene nekretnine, u kojoj su jasno definirane radnje koje opunomoćenik može obaviti, poput pregovaranja o kupoprodajnoj cijeni samo te nekretnine, potpisivanja ugovora u ime opunomoćitelja, i poduzimanja koraka za prijenos vlasništva. Specijalna punomoć je detaljno fokusirana i koristi se kada opunomoćitelj želi ograničiti opseg ovlasti na određenu transakciju.

Kada prestaje važenje punomoći za kupoprodaju nekretine?

Punomoć može prestati na nekoliko načina, uključujući opoziv od strane opunomoćitelja, smrću ili prestankom pravne osobe opunomoćenika, kao i istekom vremenskog razdoblja za koje je izdana, ako je to naznačeno u dokumentu. U slučaju posebne punomoći, ona također prestaje nakon obavljanja radnje ili posla za koji je izdana.

Može li opunomoćenik prekoračiti dane ovlasti i koje su posljedice?

Ako opunomoćenik prekorači ovlasti dane punomoćju, opunomoćitelj može biti obvezan samo ako odobri poduzetu radnju. U slučaju da opunomoćitelj ne odobri radnje koje su prekoračile dane ovlasti, može doći do prava na naknadu štete, za koju solidarno odgovaraju opunomoćenik i opunomoćitelj.