Najam stanova - na što obratiti pozornost

Ugovor o najmu stana – početak pravnog odnosa stranaka

Jedna od djelatnosti Dom Eksperta je i najam stanova. Nakon uspješnog povezivanja najmodavaca i najmoprimaca te sastava ugovora o najmu stana, naš je posao pravno završen.

Kao odgovorna tvrtka koja želi da obje ugovorne strane budu sigurne i zaštićene upozorit ćemo na vaše daljnje međusobne  obveze te moguće zamke u ovakvom obvezno pravnom odnosu.

Najam stanova reguliran je Zakonom o najmu stanova (u nastavku: Zakon) kojim se uređuju prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana.

Kome se prijavljuje ugovor o najmu stana i sankcija

Nakon sklapanja samog ugovora o najmu stana isti je potrebno dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba i nadležnoj poreznoj upravi. Najmoprimac je također dužan prijaviti svoje novo prebivalište odnosno boravište, sukladno Zakonu o prebivalištu.

Ove dvije stavke vrlo su važne s obzirom na to da je radi njihovog neispunjenja zapriječena visoka novčana kazna.

Predaja stana najmoprimcu

Najmodavac mora predati stan najmoprimcu u stanju pogodnom za stanovanje. Zakon propisuje, na što i mi upozoravamo stranke postupka, da se sastavi zapisnik o primopredaji kojim se utvrđuje stanje u kojem se stan nalazi u vrijeme primopredaje.

Najmodavac  odgovara za nedostatke stana danog u najam, kao i za štetu koja može nastati radi tih nedostataka. Na tu odgovornost najmodavca primjenjuju se propisi obveznog prava pa je uvijek poželjno imati ispravu iz koje će biti vidljivo stanje nekretnine u trenutke predaje, a radi eventualnog otklanjanja odgovornosti za materijalne nedostatke.

Zapisnik je bitan i kod prestanka najma jer je najmoprimac dužan vratiti stan u stanju u kojem ga je primio, a uzimajući u obzir promjene nastale redovitim korištenjem stana, osim ako nije drugačije ugovoreno.

Obveze najmodavca i najmoprimca za vrijeme trajanja najma u odnosu na stanje nekretnine

Glavna obveza najmoprimca svakako je plaćanje ugovorene najamnine u visini i rokovima određenim ugovorom. Najmodavac je za cijelo vrijeme trajanja najma dužan održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje te je dužan snositi troškove nužnih popravaka u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade.

U svezi s time, jedna od obveza najmoprimca je obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima na stanu i zajedničkim dijelovima zgrade te o nedostacima koji bi se pokazali za vrijeme trajanja najma i to bez odgađanja.

U protivnom najmoprimac gubi pravo na naknadu štete zbog nedostataka te će još biti dužan nadoknaditi štetu najmodavcu koja zbog toga nastane. Najmoprimac također odgovara za štetu koju on ili korisnici stana prouzroče u stanu ili zajedničkim dijelovima zgrade.

Neplaćanje najamnine i pravne posljedice

Ukoliko najmoprimac ne ispunjava obvezu plaćanja najma, najmodavac ima zakonsko založno pravo na unesenom pokućstvu i drugim pokretnim stvarima najmoprimca koje mogu biti predmetom ovrhe u slučaju neplaćanja dužne najamnine ili naknade štete za koju najmoprimac odgovara te može prilikom iseljenja zadržati pokretnine najmoprimca dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine ili naknade štete.

Ugovor o najmu kao ovršna isprava Prema Zakonu, ugovor o najmu potrebno je sklopiti u pisanom obliku te za njegovu valjanost nije potrebna ovjera potpisa.

Međutim, u svrhu zaštite ugovornih strana, preporučamo solemnizirati ugovor o najmu kod javnog bilježnika odnosno potvrdu istog kako bi ugovorne strane lakše ostvarile svoja prava.
Unošenjem ovršne odredbe o neposrednoj i prisilnoj ovrsi najmoprimca na njegovoj cjelokupnoj imovini i ovrsi radi iseljenja, ugovor o najmu dobiva snagu javnobilježničkog akta te se na taj način izbjegava pokretanje postupaka pred sudom.

Kontrola načina korištenja stana

Zakonom je propisano pravo i ovlast najmodavca da kontrolira način korištenja stana. To često kod najmoprimaca izaziva nelagodu jer je najmoprimac dužan u takvim slučajevima pustiti najmodavca u stan.

Kako najmoprimac ne bi bio doveden u eventualnu neugodnu situaciju učestalim ili nenadanim kontrolama, preporučujemo u ugovor o najmu stana unijeti odredbu o kontroli stana na način da se regulira učestalost kontrole, primjerice jednom mjesečno, i to uz prethodnu najavu najmoprimcu.
 
Smatramo da bi na taj način obje ugovorne strane bile zadovoljne.

Prestanak ugovora o najmu  - primjer loše prakse

U odnosu na odredbe o prestanku ugovora o najmu možemo se poslužiti primjerom iz prakse. Dakle, riječ je o situaciji u kojoj se najmodavac našao u neugodnom položaju radi nepoznavanja propisa o najmu stanova.

Naime, najmodavac je sa najmoprimcem imao sklopljen ugovor o najmu na određeno vrijeme. Istekom roka na koji je ugovor sklopljen, pozvao je najmoprimca da iseli iz stana, a najmoprimac je isto odbio učiniti. Uz navedeno, najmoprimac posljednjih mjeseci ugovorenog roka najma nije platio ugovorenu najamninu.

Važnost pisanog oblika otkaza ugovora o najmu

Prvo moramo ukazati na grešku koja se odnosi na poziv za iseljenjem. U slučaju sklapanja ugovora o najmu na određeno vrijeme, isti se smatra prešutno obnovljenim ako nijedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovora ne obavijesti drugu stranu u pisanom obliku da ne namjerava sklopiti ugovor o najmu na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Dakle, prema Zakonu predmetni ugovor se smatrao prešutno obnovljenim na isto razdoblje trajanja kao ugovor koji je ranije bio sklopljen.

Kako postupiti u slučaju neplaćanja najamnine

Iako neplaćanje najamnine nije pozitivna stvar, u ovom slučaju pripomogla je najmodavcu jer je mogao iskoristiti odredbe Zakona kojima se regulira prestanak ugovora. Naime, najmodavac može otkazati ugovor o najmu ako se najmoprimac koristi stanom suprotno Zakonu ili ugovoru, a osobito ako najmoprimac ne plati ugovorenu najamninu.
No, i ovdje postoji mala zamka.

Najmodavac ne može otkazati ugovor o najmu stana iako najmoprimac ne plati najamninu, ako ga prethodno pisano ne opomene da otkloni razloge za otkaz u roku od 30 dana.  Najmodavac je ovdje imao opet malo sreće jer je određeno da najmodavac može otkazati ugovor bez spomenute opomene ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru odnosno Zakonu.

Njegova daljnja obveza bila je predati pisani otkaz ugovora o najmu najmoprimcu i to neposredno uz potpis najmoprimca ili preporučeno poštom.

Otkazni rok

Slijedi opet jedan dio koji je tegoban za najmodavca, a to je da je otkazni rok, sukladno Zakonu, a u konkretnom slučaju neplaćanja najamnine – tri mjeseca, a koji rok počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen. Prema tome,  najmodavac je pogrešnim shvaćanjem isteka ugovora o najmu sklopljenog na određeno vrijeme, produžio svoju agoniju na potencijalno tri duga mjeseca.

Tužba za iseljenje

Budući da u vrijeme pisanja ovog članka rok nije istekao, mi ćemo napomenuti kako je idući korak najmodavca, u slučaju da najmoprimac ne iseli u danom roku, tužba za iseljenje. Tužba za iseljenje podnosi se sudu na čijem području se nalazi nekretnina. Odluka suda uvijek sadrži rok od 15 dana u kojem je najmoprimac dužan iseliti iz stana.

Ako ste baš naišli na tvrdoglavog najmoprimca, posljednji korak bio bi pokretanje ovršnog postupka radi prisilnog iseljenja i predaje u posjed nekretnine najmodavcu, a na temelju donesene sudske odluke.

Sastav ugovora uvijek prepustite pravnim stručnjacima

Iz navedenog primjera proizlazi kako je bitno da obje ugovorne strane budu upoznate sa važećim propisima i da u nedostatku pravnog i drugog znanja angažiraju stručnjake koji će im pomoći pri sastavljanju ugovora i koji će ih znati upozoriti na sve ono što u ugovoru nužno ne piše.

Razlozi otkazivanja ugovora o najmu

Naprijed smo naveli samo jedan razlog otkaza ugovora o najmu, a to je neplaćanje najamnine. Zakonom je propisano da je otkaz najma moguć i kod sljedećih situacija:

• ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam bez dopuštenja najmodavca,
• ako najmoprimac ometa druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stana ili poslovnog prostora,
• ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu uz iznimke propisane zakonom (npr. bračni drug, potomak i dr.) i
• ako se najmoprimac ne koristi stanom za stanovanje već se u cijelosti ili dijelom koristi za druge namjene.

Zakonom su propisani i slučajevi raskida ugovora o najmu i to u slučaju:

• kada najmoprimac svojom krivnjom nanosi štetu zajedničkim prostorijama, uređajima ili dijelovima zgrade, a tu štetu ne otkloni u roku od 30 dana i
• kada najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. U ovom slučaju, najmodavac raskida ugovor pisanim putem sa obrazloženjem uz rok za iseljenje koji ne može biti kraći od 15 dana.

Treba napomenuti i to da je pored svih gore navedenih razloga, najmodavac ovlašten otkazati ugovor o najmu sklopljen na neodređeno vrijeme ako u stan namjerava useliti on sam ili netko od njegovih članova obitelji s time da je dužan osigurati najmoprimcu drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme. S druge strane, najmoprimac može otkazati ugovor o stanu na neodređeno vrijeme i o tome je dužan obavijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana.

Smrt ugovornih strana -  obveze pravnih slijednika

I još za kraj, ako ste mislili da smrt koje od ugovornih strana znači i automatski prekid ugovora, prevarili ste. Za najmodavca obveze preuzima njegov nasljednik ili pravni sljednik ako je riječ o najmodavcu pravnoj osobi.

U slučaju smrti ili iseljenja najmoprimca, njegova prava i dužnosti preuzima bračni drug, a ako ga nema, onda najmoprimčevo dijete, pastorak ili usvojenik ako je naveden u ugovoru.
O nastaloj promjeni najmoprimac ili osobe koje s njim stanuju dužne su obavijestiti najmodavca u roku od 30 dana od dana smrti ili iseljenja najmoprimca.

U istom roku te su osobe dužne obavijestiti najmodavca ako ne žele produžiti ugovorni odnos.
Ako se osobe ostale iza najmoprimca ne uspiju dogovoriti oko preuzimanja njegovih prava i dužnosti u danom zakonskom roku, smatrat će se da stan koriste bez ugovora o najmu stana.

Upis u zemljišnu knjigu

Ugovor o najmu može biti i predmetom upisa u zemljišnu knjigu. Riječ je o pravu čije postojanje se evidentira odnosno upisuje u teretovnicu zemljišnoknjižnog uloška s obzirom na to da je riječ o pravu koje opterećuje nekretninu ili njezin posebni dio.

U tom slučaju ugovor o najmu mora sadržavati odredbu kojom ugovorne strane pristaju na upis tog prava u zemljišnu knjigu (tabularnu izjavu) te mora biti ovjeren potpis najmodavca.

Upis u zemljišnu knjigu preporučuje se osobito kod ugovora o najmu koji se sklapaju na dulje razdoblje jer takav upis omogućuje uvid u pravno stanje nekretnine i pruža zaštitu u pravnom prometu nekretnina.