Upis u zemljišne knjige - opće i posebne pretpostavke

Kako upisati nekretninu u zemljišnu knjigu?

Kako biste upisali svoja prava u zemljišne knjige, potrebno je ispuniti pretpostavke za upis. Pri tome razlikujemo opće i posebne pretpostavke za upis, a o njihovom ispunjenju ovisi i vrsta upisa koja će se dopustiti.

Neke od pretpostavki poput isprava, punomoći i sl. spomenuli smo i u našim ranijim blogovima, no kako bismo sve imali na jednom mjestu ovaj blog iskoristiti ćemo za nova (sa)znanja, ali i ponavljanje onog o čemu  smo već pisali. 

OPĆE PRETPOSTAVKE 

Knjižni prednik

Osnovna pretpostavka za upis prava vlasništva je postojanje knjižnog prednika. Knjižni prednik je osoba koja je u trenutku predaje prijedloga za upis u zemljišne knjige upisana kao vlasnik nekretnine ili nositelj prava glede kojeg se zahtijeva upis ili je barem predbilježena.

Prema tome, ako osoba od koje kupujte nekretninu ili stječete neko pravo nije upisana kao vlasnik ili nositelj tog prava, to znači da nije ispunjena pretpostavka knjižnog prednika te je vjerojatno da ćete imati problema pri upisu vaših prava u zemljišne knjige.

Radi navedenog je uvijek bitno zatražiti izvadak iz zemljišne knjige kako biste se uvjerili da nekretninu odnosno pravo stječete od osobe koja je tom nekretninom ili pravom ovlaštena raspolagati.

U slučajevima kada osoba nije upisana kao vlasnik nekretnine, postoje odgovarajući zemljišnoknjižni postupci kojima se zemljišnoknjižno stanje može uskladiti sa stvarnim stanjem. U slučaju spora oko vlasništva ili prava, potrebno je pak pokrenuti parnični postupak.

O kojem god postupku je riječ uvijek je poželjno raspolagati ispravama kojima se dokazuje neprekinuti niz stjecanja od osobe koja je upisana kao vlasnik pa do osobe koja tvrdi da je stvarni vlasnik nekretnine. 

To nas dovodi do iduće opće pretpostavke, a to su isprave. 

Isprave 

Isprave uvijek moraju biti sastavljene u obliku koji je propisan zakonom. Tako je kod stjecanja nekretnina predviđen pisani oblik ugovora.

Kod darovanja kod kojeg ne dolazi do predaje u posjed nekretnine, isprava mora biti sastavljena u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave.

Ugovori o dosmrtnom ili doživotnom uzdržavanju također moraju biti sklopljeni u pisanom obliku te ovjereni od suca nadležnog suda, sastavljeni u obliku javnobilježničkog akta ili potvrđeni (solemnizirani) po javnom bilježniku.

U ostalim slučajevima, ako nije što drugo predviđeno zakonom, na ugovoru je potrebno ovjeriti potpis one osobe čije pravo se ograničuje, opterećuje, ukida ili otuđuje odnosno prenosi na drugu osobu. 

Dakle, nije potrebno da obje ugovorne strane ovjeravaju potpis na ugovoru. 

Osim navedenog iz isprave mora biti vidljiv pravni temelj knjižnog prava što znači da mora biti vidljivo je li riječ o kupoprodaji, darovanju, nasljeđivanju i dr.

Zakonom o zemljišnim knjigama propisano je i to da isprave ne smiju imati nedostataka kojima bi se dovodila u sumnju njihova vjerodostojnost, a ako se sastoje od više listova oni moraju biti spojeni tako da se ne može umetnuti nijedan list. 

Isprave moraju sadržavati mjesto, dan, mjesec i godinu sastavljanja isprave te osobne identifikacijske brojeve osoba protiv kojih i u čiju korist se upis zahtijeva. 

Ako slučajno propustite navesti mjesto i datum sastava isprave, kao dan sastava isprave smatrati će se dan kada je izvršena ovjera potpisa kod javnog bilježnika. 

Iako to nije tema ovog bloga, napomenuti ćemo da je poželjno predati prijedlog za upis odmah nakon sastavljanja isprava i ovjere potpisa, a najkasnije u roku od 60 dana od dana sastava i ovjere potpisa iz razloga što predajom prijedloga nakon proteka tog roka plaćate peterostruku pristojbu za upis.  

POSEBNE PRETPOSTAVKE 

Ovjera potpisa 

Iz naprijed navedenog vidjeli smo da je na ispravama potrebno ovjeriti potpis osobe koja neko pravo „gubi“ ili čije se pravo opterećuje ili ograničava.

Izmjenama Zakona o zemljišnim knjigama navedeno je i to da će se uknjižba dopustiti samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava koje moraju biti ispisane mehaničkim sredstvom pisanja i na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom.

Ovom odredbom zakonodavac je htio stati na kraj ugovorima pisanim rukom koji često ne ispunjavaju pretpostavke za upis i nagnati ljude da se u slučaju sklapanja ugovora ipak obrate osobama koje su u tome stručne i koje se time bave kao svojom djelatnošću.

Kod fizičkih osoba ovjera potpisa odnosno istinitost potpisa utvrđuje se temeljem osobne iskaznice.

Kod pravnih osoba ispravu može potpisati osoba koja je u tom trenutku ovlaštena za potpis takvih isprava, a ovlaštenje za zastupanje javni bilježnik će utvrditi uvidom u sudski registar. 

Opunomoćenik

Ako je isprava potpisana po opunomoćeniku, ovjera njegova potpisa obavlja se kao što je naprijed već navedeno. 

Bitno je za napomenuti da je prilikom uknjižbe koja se temelji na ispravi potpisanoj po opunomoćeniku potrebno prijedlogu priložiti i punomoć za kupoprodaju nekretine kojom je dana ovlast za potpis te isprave.

Ta punomoć može biti izdana upravo za taj posao (posebna punomoć) ili opća punomoć odnosno punomoć izdana za tu vrstu poslova. Treba pripaziti i na to da opća punomoć odnosno punomoć koja je izdana za jednu vrstu poslova ne smije biti starija od godinu dana u trenutku sastavljanja isprave. 

Nekretnina i tabularna izjava 

Privatne isprave na temelju kojih se traži upis trebaju sadržavati i točnu oznaku zemljišta ili prava glede kojih se uknjižba zahtijeva.

Savjetujemo da prilikom opisa nekretnine uvijek upotrijebite dužnu pažnju i da se služite izvatkom iz zemljišnih knjiga tj. stanjem u zemljišnim knjigama u času sastava isprave.

Najsigurniji način za opisati nekretninu je prepisati njen opis točno onako kako on glasi u zemljišnim knjigama.

Na taj način izbjeći ćete dodatne troškove sastavljanja dodatka ugovoru kojim ćete morati ispravljati nedostatke netočnog opisa nekretnine.

Privatne isprave također moraju sadržavati izričitu izjavu osobe čije pravo se ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu odnosno tzv. tabularnu izjavu.

Tabularna izjava može biti dana i u posebnoj ispravi i to je uobičajeno u slučajevima gdje se njeno izdavanje nečime uvjetuje kao što je to slučaj isplate cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene kod ugovora o kupoprodaji nekretnine. 

Javne isprave 

Javne isprave na temelju kojih se može dopustiti uknjižba jesu: 

a) isprave koje su o pravnim poslovima sastavili nadležno tijelo ili javni bilježnik u granicama svoje ovlasti i u propisanom obliku, ako sadrže sve što se zahtijeva i za uknjižbu na temelju privatnih isprava (primjerice ugovor o dosmrtnom ili doživotnom uzdržavanju koji je sastavio javni bilježnik u obliku javnobilježničkog akta) 

b) odluke suda ili drugoga nadležnog tijela odnosno pred njima sklopljene nagodbe koje se prema propisima o ovrsi smatraju ovršnim ispravama ili koje se prema propisima o upravnom postupku smatraju izvršnim rješenjima prikladnim za upis prava u zemljišnu knjigu, ako sadrže točnu oznaku zemljišta ili prava na koje se odnosi upis (primjerice presude iz parnica u kojima se utvrdilo nečije pravo vlasništva ili rješenja u postupcima izvlaštenja nekretnina).

Inozemne isprave

U odnosu na inozemne isprave, Zakonom o zemljišnim knjigama propisano je da se ovjerovljivanje inozemnih privatnih isprava uređuje međunarodnim ugovorima ili zakonom, a da će se uknjižba na temelju inozemnih isprava, koje se smatraju javnim ispravama u mjestu gdje su sastavljene, dopustiti na temelju posebnih propisa.

Ukoliko između Republike Hrvatske i druge države ne postoji dvostrani ili mnogostrani ugovor koji ukida ili olakšava legalizaciju, potrebno je isprave legalizirati, ovjeriti u postupku pune legalizacije sukladno Zakonu o legalizaciji isprava u međunarodnom prometu.

Puna legalizacija nije potrebna u odnosu na isprave koje potječu iz zemalja članica Haške konvencije o ukidanju potrebe legalizacije stranih javnih isprava od 5. listopada 1961. godine.

Sukladno Konvenciji, za potvrdu vjerodostojnosti potpisa, svojstva u kojem je potpisnik pristupio i po potrebi vjerodostojnosti pečata ili žiga koji ta isprava sadrži potrebno je stavljanje potvrde što je daju nadležna tijela države u kojoj je isprava izdana. Ta potvrda stavlja se na samu ispravu ili na njen dodatak i izrađuje se prema određenom obrascu.Tako ispunjena potvrda potvrđuje vjerodostojnost potpisa, svojstvo u kojem je potpisnik isprave postupio i po potrebi vjerodostojnost pečata ili žiga na ispravi. Izvor: Ilustracija, Foto: Ivica Galovic/ PIXSELL

Posljedice (ne)ispunjenja propisanih pretpostavki

U našim ranijim blogovima pisali smo o vrstama upisa u zemljišne knjige pa smo tako naveli da je za upis uknjižbe potrebno da budu ispunjene sve opće i posebne pretpostavke koje smo opisali u ovom blogu.

S druge strane, ako su ispunjene opće pretpostavke za upis, ali ne i sve posebne pretpostavke, sud može dopustiti upis predbilježbe prava ako je to moguće, a koji se mora naknadno opravdati ispunjenjem posebnih pretpostavki koje su u času predaje prijedloga za upis nedostajale.