Vrste zemljoknjižnjih upisa - Predbilježba

Kada su u pitanju upisi u zemljišne knjige, sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama, razlikujemo tri vrste: predbilježbu, uknjižbu i zabilježbu. Na društvenim mrežama Dom Eksperta objavili smo kratak osvrt na upis predbilježbe koji ćemo putem našeg bloga proširiti te vas i u budućim blogovima podrobnije upoznati sa svakom vrstom spomenutih upisa.

Što je predmet predbilježbe

Predbilježba je zemljišnoknjižni upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničuju ili prestaju pod uvjetom naknadnog opravdanja i u opsegu u kojem budu opravdana. Predmetom predbilježbe mogu biti sva prava koja mogu biti i predmetom uknjižbe kao što je pravo vlasništva, pravo služnosti, založno pravo, pravo prvokupa, najma, zakupa, koncesija i dr. Predmetom predbilježbe mogu biti i ograničena stvarna prava na nekretninama odnosno hipoteke.

Pravni učinak predbilježbe

Predbilježbom nastaju isti pravni učinci kao i uknjižbom, ali su oni uvjetovani naknadnim opravdanjem jer u času predaje prijedloga za upis nisu bile ispunjene sve pretpostavke nužne za upis uknjižbe. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu te će se pravo čiji je upis zatražen smatrati stečenim, promijenjenim ili prestalim već od trenutka kada je sudu bio podnesen prijedlog za njegov upis predbilježbom.

Opće pretpostavke za upis prava u zemljišnim knjigama

Zakonom o zemljišnim knjigama propisano je da isprave temeljem kojih se traži upis moraju ispunjavati opće i posebne pretpostavke. Jedna od općih pretpostavki koje mora ispunjavati isprava temeljem koje je zatražen upis njen je oblik. Tako primjerice ugovor o kupoprodaji nekretnine uvijek mora biti sastavljen u pisanom obliku dok se za ugovor o doživotnom uzdržavanju osim pisanog oblika zahtijeva i ovjera od suca nadležnog suda, potvrda po javnom bilježniku ili ugovor mora biti sastavljen u obliku javnobilježničkog akta.

Iz isprave mora biti vidljiv pravni temelj knjižnog prava odnosno je li riječ o kupoprodaji, darovanju, raskidu ugovora i dr. Isprava temeljem koje se zahtijeva upis ne smije imati nedostatke koji dovode u sumnju njenu vjerodostojnost pa se tako prilikom upisa uvijek zahtijeva predaja originalnih isprava ili ovjerenih kopija originalnih isprava. Ako isprave sadrže više listova, oni moraju biti spojeni kako se ne bi mogao umetnuti nijedan list. Prilikom sastava isprava važno je naznačiti mjesto i datum sastavljanja isprave, a u slučaju propusta, kao mjesto i datum sastava isprava uzeti će se mjesto i datum kada je izvršena ovjera potpisa kod javnog bilježnika.

Posljednja opća pretpostavka za valjanost isprava za upis je da ista mora sadržavati osobne identifikacijske brojeve osoba protiv kojih i u čiju korist se upis zahtijeva.

Posebne pretpostavke za upis prava u zemljišnim knjigama

Sada kada smo naveli opće pretpostavke za upis prava u zemljišnim knjigama, dolazimo do dijela u kojem nalazimo razliku između uknjižbe i predbilježbe prava u zemljišnim knjigama. Da bi sud dopustio uknjižbu nekog prava, moraju biti ispunjene sve opće i posebne pretpostavke za upis, dok u slučaju kada isprava ispunjava sve opće pretpostavke za upis, ali ne i posebne, dopustit će se predbilježba prava ako ju je moguće provesti.

Opis nekretnine i pravo čiji upis se zahtijeva

Predbilježba će se dopustiti temeljem privatnih isprava ako nije točno navedena oznaka zemljišta ili ako nije točno određeno pravo glede kojeg se zahtijeva upis. Ovdje odmah ističemo da je mali broj sudova koji u praksi dopuštaju predbilježbu prava vlasništva ako čestica u odnosu na koju se zahtijeva upis nije dovoljno određena. Sudovi u tim slučajevima, ako odmah ne odbiju prijedlog za upis, dozvoljavaju rok u kojem je predlagatelj upisa dužan dostaviti prikladnu ispravu za upis pod prijetnjom odbijanja prijedloga.

Iz navedenog razloga u Dom Ekspertu uvijek posvećujemo veliku pažnju prilikom sastavljanja ugovora te navodimo oznaku čestice, njen opis, površinu, broj zemljišnoknjižnog uloška u kojem se nalazi te općinu u kojoj je nekretnina upisana. Tako, pazeći na detalje, ne dovodimo naše stranke u situacije u kojima bi morale sklapati dodatke osnovnim ugovorima ili riskirati odbijanje prijedloga za upis njihovih prava u zemljišnim knjigama.

Tabularna izjava

Druga posebna pretpostavka čiji nedostatak se može naknadno opravdati je kada isprava ne sadrži izričiti pristanak za upis odnosno kada nedostaje tabularna izjava ili kada je ona dana uvjetno ili uz određeni rok. Najčešći primjer navedenog nalazimo kada je sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine koji sadrži sve potrebne pretpostavke za upis osim dopuštenja prodavatelja za uknjižbu prava vlasništva zato što kupac nije u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu.

U tom trenutku kupac može zatražiti upis predbilježbe prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodaje te će naknadno opravdati tu predbilježbu podnošenjem isprave u kojoj prodavatelj potvrđuje isplatu kupoprodajne cijene (tabularna isprava ili izjava) te dopušta uknjižbu prava vlasništva kupcu.

Ovjera potpisa

Još je jedna posebna pretpostavka koju moraju ispunjavati isprave kako bi bile prikladne za upis, a to je valjana ovjera potpisa. Ako se upis predlaže na temelju privatnih isprava potpisanih po opunomoćeniku, istinitost potpisa punomoćnika također mora biti ovjerena sukladno odredbama Zakona o zemljišnim knjigama i posebnim zakonima kojima se propisuje način ovjere isprava.

Punomoć za kupoprodaju nekretine može biti izdana opunomoćeniku upravo za taj posao (npr. kada ugovor o kupoprodaji umjesto prodavatelja potpisuje opunomoćenik kojeg je ovlastio samo za tu priliku) te takva punomoć vrijedi do opoziva ili opća punomoć ili punomoć izdana za tu vrstu poslova koja u trenutku sastavljanja isprave ne smije biti starija od godinu dana.

U slučaju kada nema valjane ovjere potpisa ili je primjerice priložena punomoć starija od godinu dana, sud bi, sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama trebao dopustiti upis predbilježbe.

Opravdanje predbilježbe

Opravdanje predbilježbe je akt kojim se naknadno uklanjaju nedostaci radi kojih nije bilo moguće izvršiti uknjižbu prava u zemljišnim knjigama. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu i djeluje od trenutka kada je sudu bio podnesen prijedlog za upis prava predbilježbom.

Tužba radi opravdanja predbilježbe

Tužbu radi opravdanja predbilježbe podnosi osoba u čiju korist je predbilježba provedena u slučaju kada knjižni prednik nije voljan dobrovoljno izdati ispravu podobnu za uknjižbu i u slučajevima kada nije moguće opravdati predbilježbu dostavljanjem isprave podobne za uknjižbu. Primjerice, kada je uvjet za opravdanje predbilježba bila dostava u sud potvrde o isplaćenoj kupoprodajnoj cijeni, a koju prodavatelj kupcu ne želi izdati, kupac je prisiljen ustati tužbom radi opravdanja predbilježbe. Kupac će u parničnom postupku kao tužitelj biti dužan dokazati da je u cijelosti ispunio svoju obvezu plaćanja kupoprodajne cijene.

Tužbenim zahtjevom zatražiti će od suda da donese presudu kojom se on kao kupac utvrđuje vlasnikom nekretnine te da je opravdao upisanu predbilježbu uz nalog prodavatelju odnosno tuženiku da mu izda ispravu podobnu za upis prava vlasništva koju, ako opet ne izda, zamjenjuje ta sudska presuda. U drugoj situaciji, kada predbilježbu nije moguće opravdati dostavljanjem isprave podobne za upis, uzeti ćemo kao primjer slučaj u kojem je prodavatelj bio pravna osoba koja je prestala postojati i više ne može izdati ispravu podobnu za upis. Kupac je tada radi opravdanja predbilježbe dužan pokrenuti postupak radi opravdanja predbilježbe tužbom u kojem, osim dokaza da je isplatio kupoprodajnu cijenu, dostavlja i dokaz o tome da pravna osoba više ne postoji i ne može izdati ispravu prikladnu za upis.

Kupac kao tužitelj može u postupku predlagati i sve druge dokaze kojima može dokazati da je ispunio svoju obvezu plaćanja kupoprodajne cijene poput saslušanja osobe koja je u pravnoj osobi bila ovlaštena za zastupanje i koja je bila u obvezi izdati tabularnu ispravu kako bi potvrdila da je cijena zaista isplaćena.

Rokovi za podnošenje tužbe

Rok za podnošenje tužbe je kratak i iznosi 15 dana od dana dostave rješenja kojim je predbilježba dopuštena. Rok je prekluzivan što znači da se protekom tog roka tužba ne može podnijeti s uspjehom. Radi zaštite, osoba koja je ovlaštena tražiti opravdanje predbilježbe može zemljišnoknjižnom sudu podnijeti zahtjev radi produljenja tog roka. To je korisno u slučajevima kada je kod zaključenja ugovora o kupoprodaji određeno da se cijena nekretnine isplaćuje u nekoliko navrata i dužim rokovima.

Ako sud zaključi da postoji opravdani razlog, rješenjem će produljiti rok i točno naznačiti za koliko se rok produljuje. U slučaju uspjeha u sporu i kada presuda kojom se opravdava predbilježba postane pravomoćna, predbilježeni stjecatelj knjižnog prava ovlašten je podnijeti prijedlog za provedbu te presude u zemljišnim knjigama.

Brisanje predbilježbe

Brisanje predbilježbe može zatražiti vlasnik zemljišta, ali i osoba u čiju korist je predbilježba dopuštena. Potonje se pokazalo korisnim u slučajevima kada bude upisana predbilježba prava vlasništva, a predbilježeni vlasnik kasnije želi upisati založno pravo na nekretnini radi kupnje. Banke ne dopuštaju upis založnog prava ako postoji predbilježba prava vlasništva te je sada omogućeno da predbilježeni vlasnik temeljem izjave o odreknuću od tog prava isto izbriše i upiše založno pravo na nekretnini.

Daljni upisi

Nakon što je dopušten upis predbilježbe prava vlasništva dozvoljeni su daljnji upisi u zemljišne knjige i to protiv uknjiženog, ali i predbilježenog vlasnika. Bude li predbilježba opravdana, sud će po službenoj dužnosti brisati sve one upise koji su bili dopušteni protiv uknjiženog vlasnika. Ako pak predbilježba bude brisana, brisat će se i svi oni upisi koji su bili dopušteni u svezi s tom predbilježbom.

Predugovor o kupoprodaji nekretnine

U praksi se pokazalo da ugovorne strane često traže upis predbilježbe prava vlasništva temeljem sklopljenog predugovora o kupoprodaji nekretnine. Predugovor o kupoprodaji nekretnine nije pravni temelj za upis predbilježbe prava vlasništva. Iako predugovor o kupoprodaji nekretnine najčešće sadrži sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji nekretnine, a to su prvenstveno predmet kupoprodaje i kupoprodajna cijena, on predstavlja tek namjeru ugovornih strana da u budućnosti sklope pravni posao kojim će jedna strana prodati, a druga kupiti nekretninu.