Vrste zemljišnoknjižnih upisa - Uknjižba

U našim ranijim blogovima upoznali smo naše čitatelje sa predbilježbom i zabilježbom kao vrstom upisa te nam je konačno ostala uknjižba. 
Za razliku od predbilježbe, uknjižba je upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničuju ili prestaju bez posebnog naknadnog opravdanja.

Predmet uknjižbe

Predmetom uknjižbe mogu biti samo pravo vlasništva i ostala stvarna prava na zemljištima (primjerice pravo služnosti, založno pravo, pravo stvarnog tereta i pravo građenja) te neka obvezna prava poput prava prvokupa, najma, zakupa i koncesija. Predmetom uknjižbe mogu biti i ograničena stvarna prava na nekretninama odnosno hipoteke. 

Vlasništvo i suvlasništvo na nekretnini

Kao što znamo kao vlasnik nekretnine može se pojaviti jedna ili više osoba. Kada je jedna osoba vlasnik nekretnine, u praksi se često kaže da je osoba vlasnik u 1/1 nekretnine odnosno vlasnik je nekretnine u cijelosti. 

Kada je u pitanju suvlasništvo na nekretnini, ono se upisuje po udjelima koji se određuju s obzirom na cjelinu, a izražavaju se razlomkom. Kao najjednostavniji primjer možemo uzeti dvije osobe koje mogu biti upisane kao suvlasnici nekretnine svatko u ½ dijela. Te dvije polovine nam u konačnici opet daju jedno cijelo. 

Vlasništvo posebnog dijela nekretnine 

Pravo vlasništva određenog posebnog dijela nekretnine odnosno etažno vlasništvo upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onog suvlasnika za kojeg je osnovano vlasništvo posebnog dijela uz naznaku posebnog dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže. 

Ako ni vama nije jasno što znači ovaj zakonski opis upisa prava vlasništva na posebnom dijelu nekretnine, rado ćemo vam olakšati. 

Dakle, kada imamo zgradu koja ima tri stana i kada je za istu izrađen i proveden elaborat etažiranja – govorimo o etažnom vlasništvu. To znači da ta tri stana predstavljaju posebne dijelove nekretnine. U zemljišnim knjigama će u A listu biti upisana zgrada sa adresom i svojom površinom, a koja je povezana sa svakim od tih posebnih dijelova odnosno sa stanovima. U ovom primjeru uzeti ćemo da je površina naše zgrade 100 m2, a kako bismo objasnili udjele. 
Naime, svaki od ta tri stana će biti označeni svojim suvlasničkim udjelom te ćemo za zajednički nazivnik uzeti površinu zgrade.  
Jedan stan je malo veći pa će njegov udio biti 45/100 dijela, drugi 25/100 dijela te treći 30/100 dijela cijele nekretnine. 

Upis u zemljišnoj knjizi u pogledu posebnog dijela onda će biti ovakav : 1. suvlasnički udio: 45/100 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1). U nastavku obično slijedi opis stana koji može i ne mora biti opširan, ovisno o izrađenom elaboratu. Nekako je uobičajeno da su pobrojane prostorije koje se nalaze u stanu te njihove površine. Ovdje se naznačuju i sporedni dijelovi koji pripadaju stanu kao što je to balkon, terasa, podrumska ili tavanska prostorija, kućni vrtovi i dr. 

Na kraju svega, na tako opisanom posebnom dijelu upisuje se pravo vlasništva ili suvlasništva tog stana odnosno posebnog dijela nekretnine. 

Zajedničko vlasništvo

Zajedničko vlasništvo upisuje se u korist i na ime svih zajedničkih vlasnika, s naznakom da se radi o zajedničkom vlasništvu.  
Zajedničko vlasništvo sve je više stvar prošlosti i rijetko se susreće u praksi. U Republici Hrvatskoj se zajedničko vlasništvo javlja u nasljedničkoj zajednici, kod ugovora o ortaštvu i kod zajedničke pričuve. 

Ranije je primjerice i bračna stečevina predstavljala zajedničko vlasništvo bračnih drugova no i ovdje je došlo do izmjena pa tako danas bračna stečevina predstavlja suvlasništvo bračnih drugova.   

Glavna obilježja zajedničkog vlasništva su da može postojati samo na nepodijeljenoj stvari i ono podrazumijeva najmanje dva vlasnika – zajedničara te udjele koji nisu određeni, ali su odredivi, a u našem se stvarnom pravu definira kao poseban oblik vlasništva više osoba na nepodijeljenoj stvari pri čemu njihovi udjeli nisu određeni, ali su odredivi. 

Zajedničko vlasništvo prestaje kada se utvrdi udio zajedničara - tj. kada se pretvori u suvlasništvo i svaki udio odredi razlomkom.  

Služnosti i stvarni tereti 

Vrste prava služnosti i njihove razlike 

Kod prava služnosti razlikujemo dvije vrste – stvarne i osobne.  
Stvarna služnost je stvarno pravo svagdašnjega vlasnika jedne nekretnine da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom tuđom nekretninom, čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje glede svoje nekretnine koje bi inače imao pravo činiti. 

Osobna služnost je pak stvarno pravo koje ovlašćuje pojedinačno određenu osobu da se na određeni način služi tuđom stvari (poslužna stvar), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti. Iz navedenog proizlazi da je osnovna razlika između tih dviju vrsta služnosti u ovlašteniku prava. 

Stvarne služnosti osnivaju se u korist svakodobnog vlasnika povlasne nekretnine, dok se osobne služnosti osnivaju u korist pojedinačno naznačene fizičke osobe. Međutim, postoji i slučaj kad se stvarne služnosti mogu osnovati u korist pojedino naznačene fizičke osobe, a tada je riječ o nepravim stvarnim služnostima. 

Druga osnovna razlika između stvarnih i osobnih služnosti je to što su osobne služnosti strogo ograničene na tri oblika: plodouživanje, uporaba i pravo stanovanja. I dan danas se u praksi događa da stranke pogriješe i u ugovor unesu osobnu služnost naziva: pravo doživotnog uživanja. To pravo kao takvo više ne postoji te se umjesto toga mogu ugovoriti neka od ovdje tri navedena prava. 

Na isto upozoravamo obzirom da je zemljišnoknjižni sud ovlašten odbiti uknjižbu prava doživotnog uživanja iz razloga što ono u propisima više ne postoji. 

Uknjižba prava služnosti 

Kod upisa prava služnosti te stvarnih tereta, njihov sadržaj i opseg moraju biti što detaljnije opisani. 

Kada se služnost ograničava na jedan određeni dio nekretnine, te se granice moraju točno odrediti. To se radi na način da se granice izvršavanja služnosti ucrtaju na nacrt koji će biti prilog ispravi na temelju koje se zahtijeva upis. 

Kao primjer objasniti ćemo upis prava stvarne služnosti puta. 

Za navedeno je potrebno da vlasnik nekretnine kojom se prolazi i vlasnik nekretnine do koje će taj put voditi zaključe ugovor o osnivanju prava služnosti u kojem će detaljno opisati tu stvarnu služnost te se složiti da ona bude upisana u zemljišnim knjigama. Oba vlasnika dužna su dogovoriti kojim dijelom nekretnine će put ići (npr. sjevernim dijelom nekretnine) te kojom širinom i dužinom. Navedeno je potrebno ucrtati kod ovlaštenog inženjera geodezije te priložiti ugovoru. 

Poslužna i povlasna nekretnina 

Kako u opisanom slučaju jedna nekretnina služi za korist druge, zakonski govorimo o poslužnoj i povlasnoj nekretnini. Poslužna je ona kojom prolazi put, a povlasna ona do koje taj put vodi. 

O ovome govorimo iz razloga što će se stvarna služnost upisati u uložak poslužne nekretnine te će se to, kao i svaka promjena tog upisa, po službenoj dužnosti istodobno zabilježiti i u ulošku povlasne nekretnine. 

Stvarni tereti 

Stvarni teret u korist neke nekretnine (povlasna nekretnina) daje svagdašnjem vlasniku povlasne nekretnine ograničeno stvarno pravo na opterećenoj nekretnini koje ga ovlašćuje da mu se ponavljano daju stvari ili čine činjenja koja su sadržaj toga stvarnoga tereta, a da mu za to odgovara svagdašnji vlasnik opterećene nekretnine njezinom vrijednošću. 

Nekretnina može biti opterećena stvarnim teretom, bilo u korist svagdašnjega vlasnika određene nekretnine (povlasna nekretnina) ili nositelja prava građenja na njoj, bilo u korist određene osobe. Na ovaj način definiraju se stvarni tereti u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
. 
S obzirom da su stvarni tereti također rijetkost u praksi, pronašli smo primjer kojim ćemo vam probati približiti značenje ovog instituta. 

Stvarni teret u praksi 

Stvarne terete možemo susresti kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Posebnost tih ugovora je što prilikom njihovog sklapanja, nekretnine koje su predmetom istog, odmah prelaze u vlasništvo davatelja uzdržavanja.  

Prema tome, davatelj uzdržavanja koji se u zemljišnim knjigama uknjižio kao vlasnik nekretnine može s istom raspolagati, npr. prodati, darovati, itd.  
Kako bi se primatelj uzdržavanja zaštitio trebao bi odrediti da se u njegovu korist na toj nekretnini uknjiži pravo stvarnog tereta uzdržavanja. 

U tom slučaju, ako davatelj uzdržavatelja proda nekretninu, primatelj uzdržavanja će se uvijek moći naplatiti iz te nekretnine, bez obzira tko je njen vlasnik. Naime, pridržajem prava iz stvarnog tereta primatelj uzdržavanja bit će ovlašten zahtijevati uzdržavanje od svake osobe koja je vlasnik nekretnine čije vlasništvo je prenio na ime naknade za uzdržavanje. U tom slučaju ovlašten je tražiti uzdržavanje od treće osobe koja je stekla vlasništvo nekretnine, kao i od svakog sljedećeg stjecatelja.