Vrste zemljišnoknjižnih upisa – zabilježba

Zabilježba je vrsta zemljišnoknjižnog upisa kojom se, za razliku od predbilježbe i uknjižbe, knjižna prava ne upisuju već se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnoj knjizi. Kako je publicitetna funkcija jedna od osnovnih funkcija zemljišnih knjiga, zabilježba je izvrstan alat kojim se u zemljišnim knjigama mogu zabilježiti činjenice vezane uz nekretnine, ali i uz osobe koje su upisane kao vlasnici tih nekretnina.

Zabilježbe su kao vrsta zemljišnoknjižnog upisa predviđene brojnim zakonima pa tako, osim Zakona o zemljišnim knjigama, zabilježbu nalazimo i u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Ovršnom zakonu, Zakonu o obveznim odnosima, Zakonu o kaznenom postupku, Zakonu o gradnji, Obiteljskom zakonu i dr.

Upis i brisanje zabilježbe provodi se na prijedlog ovlaštene osobe, suda ili drugog nadležnog tijela uz dostavu isprava iz kojih je vidljiv temelj za njihov upis odnosno prestanak.

Predmet zabilježbe

Predmetom zabilježbe su osobni odnosi, osobito ograničenja koja se tiču upravljanja nekretninama pa se tako mogu zabilježiti maloljetnost, skrbništvo, otvaranje stečaja i sl. te pravne činjenice koje mogu ukazivati na posebni pravni status nekretnine (npr. zabilježba da nekretnina predstavlja pomorsko dobro).

Zabilježbom se također ostvaruju i pravni učinci koje zabilježba proizvodi na nekretninama kao što su zabilježba spora, prisilne dražbe, zabrana otuđenja i opterećenja nekretnine, zabilježba ovrhe i dr.

Iz navedenog proizlazi kako je svrha zabilježbe učiniti vidljivim da glede nekretnine ili njenog vlasnika postoje okolnosti na koje bi prilikom kupoprodaje ili drugog pravnog posla trebalo obratiti pozornost.

U nastavku našeg bloga navesti ćemo neke od zabilježbi koje najčešće susrećemo u praksi.

Zabilježba spora

Zabilježba spora je upis kojim se čini vidljivim da se glede knjižnoga prava vodi pred sudom ili drugim nadležnim tijelom postupak čiji bi ishod mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje toga prava. Knjižno pravo je npr. pravo vlasništva.
Zabilježba spora ima učinak da pravomoćna odluka donesena povodom tužbe djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu spora zaprimljen kod zemljišnoknjižnog suda.

Dakle, nakon što u zemljišnim knjigama bude upisana zabilježba spora, ona nije prepreka daljnjim upisima u zemljišnim knjigama odnosno takva nekretnina može biti predmetom kupoprodaje.

Međutim, ako osobi koja je upisana odnosno prodavatelju, upis bude izbrisan temeljem odluke donesene u sporu koji se vodio, upis prava vlasništva kupca takve nekretnine također će biti brisan te se kupac neće moći pozvati na to da nije znao da se u odnosu na tu nekretninu vodi spor.

Zabilježba pokretanja postupka

Zabilježba pokretanja postupka je upis kojim se čini vidljivim da je pred sudom ili upravnim tijelom pokrenut postupak u kojem bi se mogao odrediti upis u zemljišne knjige, a za koji se ne može upisati zabilježba spora.

Zabilježba pokretanja postupka ima isti učinak kao i zabilježba spora odnosno da odluka donesena pred drugim sudom ili tijelom povodom pokrenutog postupka djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu pokretanja postupka stigao u zemljišnoknjižni sud.

Ova zabilježba najčešće se koristi kod pokretanja postupaka ovrhe na nekretnini.

Naime, kako bi se upisala ovrha na nekretnini potrebno je podnijeti ovršni prijedlog sudu koji određuje i zabilježbu ovrhe u zemljišnoj knjizi. Nakon donošenja rješenja o ovrsi na nekretnini, nadležni sud dužan je svoju odluku dostaviti zemljišnoknjižnom sudu kako bi se izvršio upis zabilježbe ovrhe.

Budući da navedeno postupanje može potrajati često se događa da ovršenici odnosno upisani vlasnici otuđe nekretninu pa ovrhovoditelj više ne može uspješno provesti ovrhu na nekretnini. Kako bi se to izbjeglo, ovrhovoditelj temeljem podnesenog prijedloga za ovrhu može zatražiti upis zabilježbe pokretanja postupka na nekretnini koju će kasnije, ako bude određena, zamijeniti zabilježba ovrhe.

Zabilježba ovrhe

Budući da smo kao primjer prethodne zabilježbe naveli ovrhu, objasniti ćemo i svrhu zabilježbe ovrhe u zemljišnim knjigama.

Ovrha na nekretnini provodi se zabilježbom ovrhe u zemljišnim knjigama, utvrđenjem vrijednosti nekretnine, njenom prodajom te namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa dobivenog prodajom nekretnine. Zabilježba ovrhe na nekretnini predstavlja sredstvo ovrhe u ovršnom postupku.

Učinak zabilježbe ovrhe očituje se u tome da se ovrhovoditelj može namiriti iz vrijednosti nekretnine čak i ako treća osoba kasnije stekne tu nekretninu.

Bitno je napomenuti posebnost zabilježbe ovrhe, a to je da, nakon što ona bude zabilježena u zemljišnim knjigama, nisu dopušteni upisi koji su utemeljeni na dobrovoljnoj raspoložbi ovršenika. Riječ je, dakle, o zabilježbi koja sprječava daljnje upise i pravni promet nekretnina.

što to znači u praksi? U praksi to znači da ovršenik odnosno vlasnik nekretnine može sklopiti primjerice ugovor o kupoprodaji, darovanju i sl. sa trećom osobom, međutim ta osoba svoje pravo vlasništva neće moći upisati u zemljišnim knjigama jer to nije dopušteno. Ako se pitate zašto je onda temeljna svrha ove zabilježbe omogućiti provođenje ovrhe i protiv trećih osoba koje nakon zabilježbe ovrhe steknu nekretninu ako do upisa ne može doći, ističemo kako je riječ samo o onim upisima koji bi se temeljili na dobrovoljnom raspolaganju ovršenika tj. vlasnika nekretnine.

Koji su to upisi koji se mogu provesti nakon zabilježbe ovrhe?

• Nasljeđivanje

Nekretnina ostavitelja na kojoj je zabilježena ovrha može biti predmetom ostavine. U ostavinskom postupku nasljednici se mogu, ali i ne moraju prihvatiti nasljedstva. Oni koji prihvate nasljedstvo, naznačiti će se u rješenju o nasljeđivanju kao nasljednici te će se naložiti njihov upis uknjižbe prava vlasništva u zemljišnim knjigama. U tom slučaju ovrhovoditelj može nastaviti provoditi ovrhu protiv novo upisanih vlasnika.

• Zabilježba ugovora o doživotnom uzdržavanju

Predmetom ugovora o doživotnom uzdržavanju najčešće su nekretnine. S obzirom da je riječ o ugovoru prema kojem je stjecanje prava odgođeno do smrti primatelja uzdržavanja, zakonom je predviđeno da se postojanje takvog ugovora može zabilježiti u zemljišnim knjigama.

Ova zabilježba ima mnoge prednosti za obje ugovorne strane. Primatelj uzdržavanja i dalje je vlasnik svojih nekretnina i ne mora brinuti o tome da će davatelj uzdržavanja prestati sa ispunjavanjem svojih obaveza u trenutku kada se domogne njegovih nekretnina jer je stjecanje odgođeno do smrti primatelja uzdržavanja.

S druge strane, davatelj uzdržavanja koji zabilježi postojanje ugovora u zemljišnim knjigama čini vidljivim prema trećima postojanje svog prava i „čuva“ svoj prvenstveni red upisa za slučaj da primatelj uzdržavanja za vrijeme života na drugi način raspolaže tom nekretninom. Osim navedenog, nakon smrti primatelja uzdržavanja, nekretnina na kojoj postoji zabilježba ugovora o doživotnom uzdržavanju ne može biti predmetom ostavine.

• Pozitivna zabilježba

Zakonom o gradnji predviđen je upis tzv. „pozitivne zabilježbe“. Njezin je jedini učinak da se evidentira postojanje isprave da je za zgradu upisanu u zemljišne knjige priložena uporabna dozvola te ista ne predstavlja dokaz o građevinskom legalitetu upisane zgrade. Nasuprot tome postoji i tzv. „negativna zabilježba“ kojom se evidentira da za zgradu nije priložena uporabna dozvola.

• Zabilježba kulturnog dobra

U gradovima poput Zagreba ili primjerice Dubrovnika, mnogo je nekretnina koje predstavljaju kulturno dobro. Odluku o tome ima li neka nekretnina svojstvo kulturnog dobra donosi rješenjem Ministarstvo nadležno za kulturu. To rješenje dostavlja se nadležnom sudu radi zabilježbe svojstva kulturnoga dobra na nekretninama.

Predmetna zabilježba izuzetno je važna i to iz razloga što kod takvih nekretnina postoji poseban režim kupoprodaje. Vlasnik nekretnine koja ima svojstvo kulturnog dobra obvezan je nekretninu najprije istodobno ponuditi Republici Hrvatskoj, županiji, Gradu Zagrebu, gradu ili općini na čijem se području kulturno dobro nalazi navodeći cijenu i druge uvjete kupoprodaje.

Tek u slučaju odbijanja ponude od strane gore navedenih ovlaštenika prvokupa, vlasnik može prodati nekretninu drugoj osobi s time da cijena ne može biti niža od cijene navedene u ponudi i pod uvjetima koji su za kupca povoljniji od onih koji su bili sadržani u ponudi upućenoj Republici Hrvatskoj, županiji, Gradu Zagrebu, gradu ili općini na čijem se području kulturno dobro nalazi.

• Zabilježba skrbništva

Kada je neka osoba lišena poslovne sposobnosti iz razloga što nije sama u stanju brinuti o svojim pravima, donijeti će se rješenje o stavljanju pod skrbništvo. Nadležni centar za socijalnu skrb dužan je rješenje dostaviti zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda na području kojega štićenik ima nekretnine, a radi zabilježbe činjenice da se osoba nalazi pod skrbništvom i opsega lišenja poslovne sposobnosti.

Iz takve zabilježbe vidljivo je da upisani vlasnik ne može samostalno raspolagati svojim nekretninama, posebno u vidu sklapanja pravnih poslova koji bi se odnosili na nekretnine.

Predmetna zabilježba ipak ne sprečava sklapanje pravnih poslova. Sukladno Obiteljskom zakonu, nekretnine osoba stavljenih pod skrbništvo mogu biti predmetom otuđenja te u ime štićenika ugovor onda sklapa njegov skrbnik uz odobrenje nadležnog centra za socijalnu skrb.

• Maloljetnost

Maloljetna osoba može steći nekretnine nasljeđivanjem, darovanjem ili na drugi način te je nužno zabilježiti maloljetnost takvog vlasnika u zemljišnim knjigama. Razlog tome je opet poseban postupak kod kupoprodaje takve nekretnine. Pri zaključenju ugovora kojima se otuđuje ili opterećuje nekretnina, maloljetnika zastupa roditelj uz dobivenu suglasnost drugog roditelja koji ostvaruje roditeljsku skrb. Osim navedenog, kako bi raspolaganje nekretninom bilo valjano, potrebno je o tome pribaviti odobrenje suda u izvanparničnom postupku.

• Zabilježba otvaranja stečajnog postupka

Pravnoj osobi se može ograničiti raspolaganje nekretninama i to u praksi najčešće susrećemo prilikom otvaranja stečaja nad tom pravnom osobom. Rješenje kojim se otvara stečaj nad pravnom osobom, sud po službenoj dužnosti dostavlja na provedbu zemljišnoknjižnim odjelima na čijem području se nalaze nekretnine te pravne osobe, a radi upisa zabilježbe.

• Zabilježba otvaranja pojedinačnog ispravnog postupka

U svrhu uređivanja zemljišnoknjižnog stanja često se pokreće pojedinačni ispravni postupak. Njegovo otvaranje i vođenje zabilježuje se u zemljišnim knjigama. Predmetna zabilježba ne sprečava daljnje upise u zemljišne knjige, no svi oni upisi koji će biti suprotni konačnom ishodu tog postupka brisati će se po službenoj dužnosti.

U zemljišnim knjigama također će se zabilježiti svi pristigli prigovori i prijave u tom postupku.

• Odbijanje ili odbacivanje prijedloga

Zakon o zemljišnim knjigama govori i o zabilježbi odbijenog ili odbačenog prijedloga. Ako zemljišnoknjižni sud odbije ili odbaci prijedlog za upis, obvezan je to zabilježiti u zemljišnim knjigama. Kada rješenje o odbijanju ili odbacivanju prijedloga postane pravomoćno, sud će po službenoj dužnosti brisati upisanu zabilježbu. Svrha ove zabilježbe je u tome da ona čuva red prvenstva upisa ako prigovor ili žalba protiv odbijenog odnosno odbačenog prijedloga bude prihvaćen.

Treba napomenuti da je moguće sa zemljišnoknjižni sud ne izbriše takvu zabilježbu odmah po proteku roka za brisanje, pa je dopušteno da se i sama stranka obrati sudu sa zahtjevom za brisanje.

Važnost zabilježbe

Kako bismo našim strankama pružili najbolju moguću uslugu, naša je želja upoznati ih sa važnošću svakog pojedinog upisa u zemljišne knjige.

Iz našeg bloga vidljivo je kako zabilježba značajno pridonosi sigurnosti u pravnom prometu nekretninama.

Razumijevanje zabilježbe i njenih pravnih učinaka neizmjerno je važno kako bismo uvijek mogli pravilno savjetovati naše stranke prilikom prodaje ili kupnje nekretnine.

U vrijeme kada iz dana u dan postoji sve veća svjesnost važnosti zemljišnih knjiga i upisa u iste, potrebno je razlikovati koji upisi mogu zaista stvoriti probleme od onih kod kojih je potrebna veća stručnost i angažman kako bi se pravni posao zaključio na zadovoljstvo svih sudionika.